奥兰多楼市两重天：好房年赚8%，烂房亏到怀疑人生！
作者：象姐 20W+粉丝的房产媒体人，游历各国，深谙全球楼市动态，熟知海外购房技巧。
在最新出炉的《2019福布斯·全美最值得投资城市》榜单中，奥兰多蝉联榜首：
从图中我们可以看到，奥兰多房地产市场有极高的投资价值：
经济状况良好，过去一年就业率增长4.6%，远超全美1.5%的平均水平；
住房需求良好，过去一年房价上涨10%，房产的平均价格是27.2W美元，还在当地居民的可负担范围内；
现金流极佳，每月租金$1208-1510，平均租金回报率5.6%。
温莎（Windsor at Westside）
★★★★★
温莎（Windsor at Westside）项目是开发商Pulte Homes打造的豪华度假社区，位于Kissimmee地区，是当地最知名的短租项目之一。
温莎是一个系列项目，从2015年开发至今已经是第4期了。目前，1、2期已经售空，3期也处于尾声，第4期正在建设中。
目前3期的联排售价约37W美元/套，独栋50-60万美元/套，4期价格与3期相差不大。
温莎项目主要有三大优势：
地段好：距离迪士尼15min车程，靠近192。 知名度高：Pulte Homes是全美知名的大开发商，温莎项目也颇有名气，在奥兰多本地以及前来旅游的游客中，都享有极好的口碑，业主在出租时占有一定优势。 项目品质和配套好：会所占地面积8000英尺，配有健身房、泳池、水上乐园、多功能体育场等休闲娱乐设施；周边内配有沃尔玛、餐厅、邮局、加油站、图书馆等生活设施。
所以温莎整体的投资回报还是相当不错的。但世上没有百分之一百完美的项目，温莎也有2个地方需要注意：
一是温莎的销售速度和房价增长速度，是整个奥兰多地区最快的。
房价每个月都涨1000-2000美元左右，这意味着业主在买房后一段时间内，都能享受到不错的房价增值。
但随着房价的持续上涨，租金也跟着上调，那么未来就可能会对出租率造成一定影响，进而压缩当前的现金流水平。
二是温莎4期位于3期的西南方向，不过距离迪士尼仍然是15min车程。另外，社区配套比往期项目提升了很多。目前售价和3期相差不大，但后期很可能会涨价。
最后，附上温莎5房联排的投资测算表，以供参考：
- 全款 -
- 贷款 -
Story Lake
★★★★★
Storey Lake项目和温莎一样，都是短租度假社区，两个项目在地段、品质和口碑上都很不错：
- 图片来自网络 -
- Story Park位于迪士尼东南方向，距离迪士尼、环球影城、192、奥特拉斯都很近。
Storey Lake位于Kissimmee地区，距离迪士尼车程15min。开发商是全美最大建商Lennar，社区配套和项目品质和温莎相当，设有水上乐园、健身房、泳池、酒吧、SPA等，在当地的口碑也极好，出租回报率也很高。
唯一不足是房子外观和内部空间，略有欠缺。房子外观以白灰冷色调为主，屋顶设计为尖顶，造型不甚美观；联排的内部空间略显局促，看上去不够敞亮。
另外，Storey Lake对购房者的贷款要求和资金要求更加严格。购房过程中，预估交房时间可能会提前，业主有时候会感到措手不及。
价格上，Storey Lake和温莎差不多，不过部分户型小的房子，价格略低一些。
Hidden Forest
★★★
Hidden Forest项目，是迪士尼周边唯一一个总价在30万美元以内的联排社区。
综合来看：总价低、回报高，交通和配套比温莎/Story Lake差一些，还是值得投资的。
从Hidden Forest出发到迪士尼，中间需要穿过一些老的居民区，所以车程需要20-25min，比温莎/Story Lake花费的时间长10min左右。另外，Hidden Forest的社区配套没有温莎那么豪华。
不过，Hidden Forest的投资回报可不含糊。
由于联排总价在30W美元以内，所以90-120美元/晚的租金就足够保障收益。而这个价位也是奥兰多区域内很多普通酒店的价格。
花同样的钱，却能享受更好居住环境、更多的休闲娱乐设施，游客自然更愿意租赁Hidden Forest的联排了。
所以Hidden Forest的出租率很高，现金流收益也相当不错。以下是3房的投资测算表，可供参考：
另外，Hidden Forest的新项目进行了设计升级后，外观和软装更加吸引人，同时周边的交通也在建设改善中。可以说是高性价比项目了。
Magic Village
★
Magic Village项目是Magic Development开发的短租度假社区，就在Story Lake项目附近，国内很多中介都在推广。
但实际上这个项目有很多“硬伤”，甚至进了奥兰多当地经纪人的黑名单，只有国内中介还拿着它到处坑人。
首先，项目价格虚高：
Magic Village的联排售价50-60万美元/套，和同地段的独栋价格持平。而房价过高，又导致租金回报远不及预期：
50-60万美元的房子，为保障收益，租金只能定价在200-300美元/晚。同样价格下，游客完全可以租赁独栋别墅，最终导致项目实际出租率只有30%左右，现金流远不及预期。
其次，乱收费现象严重，比如：
强制业主高价家具包，且家具包售价比市场价高出40%；同时收取35%的高额定房佣金，就连物管费也比其他项目高。
两相作用下，业主几乎赚不到投资收益。
你可能会疑惑，这样的项目怎么会有人买呢？他们在包装宣传上，可扯了不少“虚头巴脑”的东西，比如：
其他还有“设计团队拿过国际大奖、开发商全美知名、距离迪士尼最近，迪士尼联合开发”等无用或虚假的宣传，也数不胜数。
然而这些东西要么没有卵用，要么是虚假宣传，都不过是他们哄骗国内投资客的噱头罢了。
在此也奉劝各位，投资房产看性价比、出租率这些实际的东西，不要轻信那些所谓的“名头”。
前面说的都是短租项目，下面介绍几个长租项目：
Story Park
★★★★
Storey Park 项目位于Lake Nona 医疗城板块，紧邻417号公路，离奥兰多机场仅10min车程。
开发商是全美最大建商Lennar，项目品质和社区环境都不错。
这里的租客人群主要是迪士尼世界、奥兰多市中心、诺娜湖医疗城以及诺娜湖周边办公区域的工作人员，长期租赁市场非常活跃：
- Zillow奥兰多整体租金走势 -
目前，正在销售第6期。
从投资回报来看，总价35万美元以内的Rio、Asheville户型更值得投资：Rio有一户业主，交房3天即签下一年租约，每月租金2500美元。
Oaks at Moss park
★★★★
Oaks at Moss Park 和Storey Park各方面条件非常相似：
开发商都是Lennar，都位于医疗城板块，两个项目之间距离6-7min车程，房子的售价也无甚差别。
细究的话，Oaks at Moss Park 到医疗城没有Storey Park那么便捷。
Oaks at Moss Park的持有成本，比如CDD、HOA等各项费用，比Storey Park大约低200美元左右。不过，同样是Rio户型，它的租金也低100美元左右。
Econ Trail
★★★
Econ Trail是正在建设的联排社区，紧邻奥兰多市中心和大学城。社区内配有泳池、运动场地、足球场等基础设施，整体环境不错。
一套联排售价23-27万美元，月租金在1600-1850美元之间，租客人群以学生、医疗城工作人员、亚马逊物流中心工作人员为主，租售比和现金流比较不错。
以上都是目前宣传比较多、具有代表性的奥兰多项目。希望能对大家买房选房有一定帮助。
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